A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou, em 21/06/2024, os Recursos Especiais REsp 1874133/SP e REsp 1883871/SP como paradigmas da controvérsia repetitiva descrita no Tema 1266. O objetivo é definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial.

O tema é de grande importância e tem sido objeto de divergência.  A Terceira Turma, por exemplo, entendeu, no julgamento do REsp 2.036.289/RS, que imóveis alienados fiduciariamente não podem ser penhorados para execução de despesas condominiais do devedor fiduciante. A ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, afirmou que," apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter  propter rem ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002." Segundo a ministra, embora o devedor seja responsável com seu patrimônio, o imóvel em alienação fiduciária pertence ao patrimônio do credor fiduciário, não ao devedor.  Ela ressaltou que, enquanto o devedor fiduciante estiver na posse direta do imóvel, seu patrimônio deve ser usado para a quitação dos débitos condominiais – o que não inclui o imóvel alienado, por integrar o patrimônio do credor fiduciário. No entanto, a relatora salientou que, embora não seja possível a penhora do imóvel alienado, é admitida a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, nos termos do artigo 1.368-B do CC e do artigo 835, inciso XII, do CPC.

Já a Quarta Turma, no REsp nº 2.059.278/SC, por maioria, decidiu que imóveis alienados fiduciariamente podem ser penhorados para execução de despesas condominiais do devedor fiduciante, destacando que "as normas dos art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem." Mas  ressaltou  ser necessário que o condomínio exequente promova a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante."

CEL/CHC